питання з курсу Інвестування
20. Особливості оцінки об’єктів нерухомості.
Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оцінної діяльності й містить у собі визначення вартості об’єкта або окремих прав відносно оцінюваного об’єкта, наприклад, права оренди, права користування і т.д. Незалежна оцінка може бути проведена відносно таких об’єктів, як:
будинки промислового, соціального або культурного призначення;
виробничі комплекси;
житлові будинки, квартири, кімнати й інші житлові приміщення;
офісні, складські й виробничі приміщення;
земельні ділянки, багаторічні насадження — сади, парки, сквери, освоєні ділянки в садових і дачних товариствах;
споруди — дороги, мости, під’їзні колії, резервуари, огородження й т.п.;
об’єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об’єкти, об’єкти із припиненим будівництвом.
На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору Ви можете замовити оцінювачеві визначення одного або декількох видів вартості об’єкта оцінки:
ринкова вартість; ліквідаційна вартість; залишкова вартість заміщення; вартість ліквідації; інвестиційна вартість; відновна вартість; спеціальна вартість.
Первісна інформація для оцінки нерухомості повинна містити всі особливості і деталі: місцеположення, будівельну площу, площу забудови, будівельний об’єм, віддаленість від основних об’єктів інфраструктури району, планування, стан обробки, тип будинку і т.д. Тому на об’єкт, який підлягає оцінці, необхідні правовстановлююча, технічна документація.
Згідно із законом, замовником оцінки може бути лише власник майна або його довірена особа. Тому, при оцінці експерту необхідно пред’явити ще й паспорт та ідентифікаційний код.
Звіт про оцінку, який видається замовнику, має статус офіційного документа доказового значення та може бути використаний в суді при розгляді справ, пов’язаних з визначенням розміру компенсаційних витрат. В тому, щоб правильно визначити всі «сильні» та «слабкі» сторони оцінюваної нерухомості і полягає робота оцінювача.
Оцінювач визначає вартість нерухомості не на око, а використовуючи встановлені процедури, аналізує ринок пропозицій подібного майна, особливості впливу тих чи інших характеристик нерухомості на її ціну, робить відповідні розрахунки. Звичайно ж, не малу роль відіграє і досвід експерта. Саме тому для того, щоб стати професіональним оцінювачем необхідно пройти стажування у оцінювача-наставника протягом року.
Щодо специфічних видів нерухомості неодмінно застосовують спеціальні методи оцінювання та спеціальні технічні прийоми, здебільшого — метод ринкової вартості, зокрема такі його різновиди, як метод аналогів та метод витрат.
Оцінювання за вартістю одиничного показника будівельного аналога.
Витрати на спорудження одиничного показника (квадратного метра загальної площі або кубічного метра будівельного об'єму) вибраного аналога збільшуються залежно від кількості таких одиничних показників оцінюваної будівлі (споруди).
Оцінювання за вартістю конструктивних елементів будівлі. Витрати на спорудження одиничного показника кожної частини будівлі (з урахуванням витрат на матеріали, робочу силу і прибутку підрядчика) множаться на кількість одиничних показників відповідної частини і додаються.
Метод кількісного аналізу. Додаються всі прямі і непрямі витрати на зведення нової будівлі (споруди).
Застосовуючи метод аналогів (порівняння продажу), оцінювач має додержувати таких вимог:
§ зібрати й інтерпретувати всю наявну інформацію про продаж та інші угоди щодо оцінюваної нерухомості за останні 5 років;
§ брати для порівняння лише такі об'єкти, продаж яких відбувався лише протягом трьох останніх років (інакше потрібно обґрунтовувати коригування вихідних даних);
§ особисто переконатися, що об'єкти, узяті за аналоги, справді мають характеристики, достатньо близькі до оцінюваного об'єкта.
У разі оцінювання вмонтованих приміщень методом витрат значення одиничного показника, узяте для будівлі в цілому, має коригуватися з урахуванням фактичної частки будівельних конструкцій і технічного устаткування у відновній вартості будівлі. Щоб оцінити вбудовані приміщення методом витрат, базову вартість одиничних показників слід розглядати окремо для вмонтованої і вбудованої частин приміщень.
Основні технічні параметри оцінюваного майна потрібно визначати на підставі даних бюро технічної інвентаризації, обстеження в натурі, вимірювання тощо, неодмінно подаючи відповідну інформацію у звіті про оцінювання вартості майна. У ньому зазначається також рік зведення будівлі (споруди). В окремих випадках експерт або спеціалізована організація за даними обстежень і вимірювань у натурі складає будівельно-технічний або технічний паспорт устаткування.
Нерухомість можна оцінювати також методом капіталізованої вартості доходів від експлуатації будівель та споруд. Одним із найпростіших способів отримання доходів від об'єктів нерухомості є передача їх в оренду. Щоб визначити чистий операційний дохід від здачі нерухомості в оренду, потрібно від валового доходу відняти експлуатаційні витрати. Вартість нерухомості за цим методом обчислюють у кілька етапів.
1. Згідно зі ставками орендної плати за аналогічні приміщення визначають потенційний валовий дохід від здачі об'єкта нерухомості в оренду.
2. Знаходять потенційний чистий операційний дохід, який можна отримати від здачі будівлі в оренду.
3. Розраховують теперішню вартість об'єкта нерухомості.
На практиці вартість об'єктів нерухомості оцінюють кількома методами й визначають середній показник результатів оцінювання за різними методами.
На підставі виконаного експертного оцінювання будівель (споруд) заповнюють сертифікат об'єкта експертного оцінювання.
Такий сертифікат в одному примірнику оформляють щодо кожного інвентарного об'єкта, який оцінювався, і додають до звіту про експертне оцінювання.
12 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32